Tâm lý chung của gia chủ khi xây nhà là luôn chuẩn bị một khoản ngân sách cố định, nhưng thực tế 90% các công trình đều phát sinh thêm từ 10% - 30% so với dự toán ban đầu. Điều khiến gia chủ lo lắng không phải khoản tiền tăng thêm, mà là việc không biết chi phí phát sinh đến từ đâu để kiểm soát.

Bài viết này sẽ "vạch trần" những loại chi phí ẩn và cách để bạn kiểm soát kế hoạch tài chính hoàn hảo nhất.

Chi phí phát sinh khi xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc khi bạn muốn xây một ngôi nhà. Nhưng nếu không nắm rõ kiến thức về những quy định luật pháp, bạn khó có thể tự mình đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy phép.

Gia chủ cần lưu ý đến chi phí cho các thủ tục pháp lý như xử lý sai lệch thổ cư, không xác định được ranh mốc, và khoảng lùi xây dựng. Cũng như chi phí xin cấp phép xây dựng, chi phí thỏa thuận với các gia đình xung quanh để giảm thiểu ảnh hưởng từ quá trình xây dựng.

Chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế & công năng

Vấn đề nhiều người gặp phải nhất là thường xuyên thay đổi ý định trong thiết kế.

Chi phí thiết kế phụ thuộc vào tổng diện tích xây dựng có những thay đổi bắt buộc phải tính phát sinh như: Nhà bạn tổng diện tích xây dựng 80m2, bạn dự định xây 60m2 không làm sân trước. Sau khi kí hợp đồng thiết kế bạn lại muốn làm sân 20m2 lúc này tổng diện tích xây dựng nhà lại thay đổi, tăng lên. Sân mà có đổ cột, tường rào, lát gạch bắt buộc phải làm móng sẽ phát sinh thêm 1 khoảng chi phí thiết kế.

Hoặc đang xây thì muốn ngăn thêm phòng, mở rộng ban công hoặc thay đổi vị trí cầu thang. Điều này dẫn đến đập đi xây lại, tốn cả nhân công lẫn vật tư.

Chi phí phát sinh về vật tư hoàn thiện

Vật tư hoàn thiện trên thị trường rất đa dạng đầy đủ từ phân khúc bình dân cho đến cao cấp. Cùng một giá tiền nhưng lại có mẫu mã khác nhau.

Trong nhiều trường hợp việc chi phí phát sinh là do chủ nhà không trực tiếp kiểm tra vật tư mà chỉ xem qua hình ảnh rồi lựa chọn. Ví dụ như: Ban đầu chọn gạch loại 2, nhưng khi ra showroom lại "phải lòng" gạch nhập khẩu hoặc đá Marble. Sự chênh lệch đơn giá vật liệu hoàn thiện là cái bẫy "đội vốn" lớn nhất.

Chi phí phát sinh liên quan đến cổng, sân vườn

Thường thì khi xây nhà bạn chỉ quan tâm đến mỗi ngôi nhà, ít khi để ý đến những hạng mục khác như cổng ngõ, hàng rào, sân vườn, tiểu cảnh trang trí…các hạng mục không có trong xây nhà trọn gói, thông thường các hạng mục này phải có chi tiết thiết kế mới có thể báo giá vì mỗi nhà mỗi khác nhau.

Vì vậy, khi lên kế hoạch chi phí xây dựng nhà, gia chủ nên xác định rõ mong muốn và ngân sách dành cho trang trí cổng, sân vườn từ trước để tránh chi phí phát sinh không mong muốn.

Cách hạn chế các khoản chi phí phát sinh khi xây nhà

Thực hiện tốt các vấn đề về pháp lý xây dựng

Để tránh bị phạt, bị kiện tụng trong quá trình làm nhà, gia chủ cần thực hiện đúng các vấn đề về pháp lý xây dựng với sự tư vấn của đơn vị tư vấn thiết kế. Các yếu tố cần quan tâm đó là: mật độ xây dựng, chiều cao công trình, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng...

Với các công trình trong ngõ tiếp giáp liên quan đến nhiều nhà, cần có những thỏa thuận trước khi xây dựng, và được thể hiện bằng văn bản. Đó là yếu tố quan trọng để thi công suôn sẻ và giảm chi phí phát sinh.

Hoàn thiện bản vẽ thiết kế 100% trước khi đặt viên gạch đầu tiên

Sai lầm lớn nhất của nhiều gia chủ là vừa xây vừa nghĩ thêm ý tưởng. Việc thay đổi một bức tường trên bản vẽ chỉ mất vài phút, nhưng nếu thay đổi khi đã thi công, bạn sẽ phải trả giá bằng chi phí đập phá, nhân công và vật tư lãng phí.

Hãy dành ít nhất 1-2 tháng để làm việc kỹ lưỡng với kiến trúc sư. Hãy hình dung rõ ràng từ vị trí ổ cắm điện đến hướng mở cửa phòng ngủ trước khi ký hợp đồng thi công.

Yêu cầu Bảng dự toán chi tiết (BOQ) thay vì báo giá chung chung

Đừng chỉ nhìn vào con số tổng cuối cùng. Một đơn vị xây dựng uy tín sẽ cung cấp cho bạn bảng BOQ (Bill of Quantities) – bóc tách chi tiết khối lượng từng hạng mục:

• Bao nhiêu tấn thép, bao nhiêu khối cát, thương hiệu gì?
• Đơn giá nhân công cho từng m2 sàn là bao nhiêu?

Khi mọi thứ minh bạch ngay từ đầu, nhà thầu sẽ không có cơ hội "vẽ" thêm các khoản chi phí vô lý trong quá trình xây dựng.

Ưu tiên giải pháp Xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay)

Đây là một phương thức chuyên nghiệp, dù không mới nhưng cũng chưa phổ biến với những công trình nhà dân khi đa số chủ nhà vẫn tự làm theo một cách, một phạm vi nào đó.

Phương thức chìa khóa trao tay với bản hợp đồng ký trọn gói theo một mức giá thỏa thuận từ đầu sẽ triệt tiêu hầu hết các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng. Để thực hiện phương thức này, gia chủ cần tìm hiểu rõ năng lực và uy tín của đơn vị thi công, cũng như cần hiểu kỹ quy trình làm việc, bản thiết kế và bảng dự toán.

Luôn thiết lập "Quỹ dự phòng" thông minh

Dù kế hoạch hoàn hảo đến đâu, việc xây dựng luôn tiềm ẩn những yếu tố khách quan (như thời tiết, địa chất khu vực). Các chuyên gia tài chính xây dựng khuyên bạn nên trích lập một khoảng dự phòng khoảng 5 - 10% tổng giá trị công trình.

Khoản tiền này giúp bạn luôn ở thế chủ động nếu chẳng may muốn nâng cấp lên một loại thiết bị nội thất tốt hơn vào phút chót hoặc xử lý các vấn đề phát sinh từ phía hàng xóm, hạ tầng xung quanh.